Cách Định Giá Bất Động Sản Cho Kết Quả Nhanh Chóng Và Chính Xác

Trong quá trình tư vấn bán hàng hoặc khi có nhu cầu bán đất, bạn không thể bỏ qua khâu định giá bất động sản. Việc thẩm định hay xác định giá tài sản cũng như lợi nhuận của mảnh đất, căn hộ thường thông qua phương pháp thẩm định giá để giúp chúng ta có thể tính được giá bất động sản đúng giá trị nhất.

Vậy thế nào là định giá bất động sản? Cách định giá bất động sản? Ngân hàng định giá đất như thế nào? Chúng ta cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!

Tổng quan về việc định giá bất động sản

Thế nào là định giá bất động sản?

Hiểu đơn giản, định giá bất động sản là quá trình ước tính số tiền thuộc về giá trị đất đai, nhà và các công trình gắn liền với đất đai đang giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá. Cách định giá bất động sản sẽ theo một mục đích nào nó dựa vào phương pháp thích hợp.

Mục đích của định giá bất động sản

Thông qua việc định giá bất động sản có thể theo nhiều mục đích như:

• Bảo toàn tài sản: định giá phục vụ cho việc bồi thường, khấu hao tài sản hoặc đánh giá tài sản đang sở hữu

• Phục vụ cho việc sáp nhập, hợp nhất, sang tên hoặc cho thuê của doanh nghiệp khi có biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

• Chuyển nhượng bất động sản

• Mua bán tài sản đơn hạng mục

• Phục vụ cho việc bồi thường, thế chấp

• Định giá bất động sản để cổ phần hóa doanh nghiệp

• Hạch toán kế toán để làm cơ sở tính thuế cho doanh nghiệp

• Thanh toán quyết toán và thanh toán tài sản bất động sản

• Phục vụ tư vấn: môi giới bất động sản định giá để tư vấn cho chủ đầu tư hoặc người sở hữu

Cách xác định giá đất thị trường

Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy theo từng trường hợp mà sẽ có các phương pháp xác định giá đất khác nhau.

Phương pháp so sánh trực tiếp

Cách định giá bất động sản này sẽ được tính thông qua việc phân tích giá đất của các thửa (thửa đất ở thời điểm định giá không bao gồm nhà ở, tài sản gắn liền) có những điều kiện tương tự về vị trí, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý, diện tích… đã trúng đấu giá để có thể so sánh và xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp định giá đất dành cho các thửa đất có tài sản gắn liền như nhà cửa, cây cối. Phương pháp này sẽ trừ đi phần giá trị tài sản gắn liền ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị của bất động sản bao gồm giá trị đất và tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thu nhập

Phương pháp này sẽ được tính toán bằng phép chia giữa thu nhập ròng ( thu nhập ròng = tổng thu nhập - tổng chi phí) thu được bình quân một năm trên đơn vị đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình năm (từ thời điểm định giá đất). Lãi suất tiền gửi tiết kiệm được tính bằng VND kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng nhà nước có lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất thuộc địa bàn tỉnh hay thành phố.

Khi đó, giá thửa đất cần định giá sẽ được tính như sau:

Giá đất thửa đất cần định giá = Giá trị thửa đất định giá/Diện tích thửa đất định giá

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư sẽ được áp dụng cho các thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch mới. Có thể được quy hoạch xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra doanh thu phát triển giả định bất động sản.

Phương pháp tính theo hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này là một cách xác định giá đất thị trường bằng việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) nhân với giá đất tại bảng giá đất được công bố bởi UBND tỉnh hoặc tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương.

Cách tính giá đất trong hẻm phổ biến nhất

Thị trường bất động sản có nhiều cách định giá bất động sản chung khác nhau. Tuy nhiên, với đất trong hẻm thì thường được sử dụng 2 phương pháp sau bởi tính phổ biến, dễ tiến hành và không đòi hỏi nhiều chuyên môn.

Phương pháp so sánh

Khảo sát theo giá được rao bán hoặc nếu có thể là giá đã giao dịch có nhiều đặc điểm tương đồng hoặc gần với vị trí bất động sản. Càng có nhiều thông tin thì cách tính giá đất sẽ càng được chính xác. Ưu điểm của cách định giá bất động sản này là nhanh chóng và có độ chính xác tương đối. Tuy nhiên, nếu bất động sản của bạn có giá trị lớn thì nên kết hợp thêm nhiều phương pháp như kể trên.

Chẳng hạn: Khảo sát xung quanh cho thấy miếng đất liền kề được rao bán từ 1,2-1,4 tỷ cho nên miếng đất của bạn cũng sẽ nằm trong khoảng đó nếu tương đương về diện tích.

Phương pháp tính theo giá đất mặt tiền đường

Đây cũng là cách tính giá đất trong hẻm dễ dàng bằng việc sử dụng tỷ lệ ước tính theo Quyết định 51/2014. Ưu điểm của phương pháp này là nhanh chóng nhưng tỷ lệ sai số sẽ rơi vào khoảng 10 - 15%.

Ví dụ: Đất trong hẻm tại TP. Hồ Chí Minh sẽ được tính theo công thức sau:

Hẻm vị trí 1 (Đất mặt tiền, có ít nhất 1 mặt giáp với đường lớn): hệ số Theo bảng giá đính kèm tại QĐ 51/2014

Hẻm vị trí 2 (Hẻm trải đường nhựa/bê tông có chiều rộng >5m): hệ số 0,7 x vị trí 1

Hẻm vị trí 3 (Hẻm trải đường nhựa/bê tông có chiều rộng từ 3 đến < 5m): hệ số 0,8 x vị trí 2

Hẻm vị trí 4 (Hẻm trải nhựa/bê tông chiều rộng nhỏ hơn 3m): hệ số 0,8 x vị trí 3

Ngân hàng định giá đất như thế nào?

Là đơn vị có nhiều kinh nghiệm, bất kỳ ngân hàng nào cũng đều tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn trong định giá tài sản. Dưới đây là các bước định giá đất mà ngân hàng hay áp dụng:

Bước 1: Định giá của bất động sản về mặt vị trí, diện tích, tuổi đời, sổ đỏ, các loại giấy tờ liên quan đến minh chứng quyền sở hữu hoặc các giấy tờ pháp lý. Sau khi xác định được tính hợp pháp thì tài sản sẽ được định giá. Bước này có vai trò quan trọng để có thể bảo vệ quyền lợi của ngân hàng theo pháp luật.

Bước 2: Tra cứu và tổng hợp thông tin về tài sản nhà đất theo các nguồn khác nhau. Tại cùng khu vực hoặc các khu vực có điểm tương đồng mà có giao dịch mua bán trong thời gian gần đó.

Bước 3: Xây dựng khung giá trị bất động sản phù hợp cho tài sản. Sẽ bao gồm mức tối thiểu, mức giá tối đa và mức trung bình phù hợp với đánh giá ở trên.

Bước 4: Lựa chọn các nhà đất có sự liên hệ gần với tài sản ngân hàng cần định giá. So sánh và điều chỉnh khung giá một lần nữa. Thường đến bước này thì giá cả không có sự dao động nhiều vì đã so sánh có căn cứ.

Bước 5: Phân tích lại thực tế thị trường, điểm mạnh và điểm yếu của bất động sản, giá bán tại một số nơi. Sau đó thẩm định viên điều chỉnh khung giá một lần nữa.

Bước 6: Dự đoán khả năng tăng, giảm giá trị của bất động sản và tài sản trong tương lai. Tổng hợp tất cả nguồn thông tin và đưa ra quyết định cuối cùng.

App định giá nhà đất trực tuyến tốt nhất hiện nay

Ứng dụng Landber

Ứng dụng Landber đã được phát triển bởi Reway Group. Ứng dụng này hỗ trợ tìm kiếm, thẩm định giá bất động sản online và đăng tin rao vặt, mua bán nhà cửa, đất đai.

Landber hiện là app được đánh giá cao và nhiều người sử dụng nhất để định giá nhà đất trực tuyến với các đặc điểm nổi bật:

• Thao tác nhanh chóng để tra cứu thông tin bất động sản.

• Chất lượng thông tin được kiểm duyệt và đảm bảo tính chính xác cho người dùng.

• Các thông tin được cập nhật liên tục, mới mẻ theo tình hình thị trường.

• Tạo điều kiện để người bán và người mua trao đổi trực tiếp.

• Liên tục cập nhật các dự án nổi bật trên thị trường.

• Thẩm định giá bất động sản theo nhiều hình thức và có tính chính xác cao.

• Hệ thống thông qua các bất động sản tương đồng để tính toán và đưa ra định giá phù hợp nhất.

Các ứng dụng khác

Chợ Tốt là website rao vặt trực tuyến lớn và đa dạng các lĩnh vực từ thú cưng, đồ gia dụng, đến xe cộ và đặc biệt là bất động sản. Chợ Tốt không quá chuyên về bất động sản nên không có quá nhiều thông tin đa dạng. Tuy nhiên đây cũng là kênh thông tin tham khảo giúp bạn có thể định giá bất động sản tương đối chính xác. Ngoài ra, bạn có thể tra cứu thông tin trên nền tảng Onview cho bất động sản của mình.

Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, do đó để có thể định giá chính xác nhất bạn cần nắm chắc các thông tin về: tình trạng pháp lý, quy hoạch của nhà nước, diện tích, vị trí cũng như các phương pháp định giá. Trước khi giao dịch bất động sản, hãy tham khảo đầy đủ các cách định giá bất động sản trên hoặc tìm đến các đơn vị thẩm định chuyên nghiệp để được tư vấn.